Quỹ đầu tư bất động sản là gì? Giới thiệu về hình thức đầu tư bất động sản

Quỹ đầu tư

Quỹ đầu tư bất động sản được chính phủ chấp thuận trong nghị định số 58/2012/NĐ-CP ngày 1/5/2012. Việc hình thành quỹ đầu tư bất động sản đang được kỳ vọng để giúp thị trường bất động sản vượt qua những khủng hoảng đồng thời việc kinh doanh bất động sản sẽ được thực hiện đơn giản và dễ dàng hơn nhiều. 

Mối quan tâm chính của các nhà đầu tư bất động sản là nguồn vốn tài trợ. Các doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực này thường cần có lượng vốn lớn và dài hạn. 

1. Khái niệm (REIT)

Quỹ tín thác đầu tư bất động sản là một loại hình công ty đầu tư chuyên mua, phát triển, quản lý, và bán bất động sản dựa trên việc quản lý chuyên nghiệp các danh mục đầu tư bất động sản. Đây là hình thức đầu tư kinh doanh trên thị trường bất động sản thông qua hình thức mua hoặc bán cổ phần, chứng chỉ quỹ. 

Các REIT thường đầu tư vào các khu mua sắm, cao ốc văn phòng, căn hộ, kho hàng và khách sạn. Một số REIT chuyên đầu tư vào một hay nhiều lĩnh vực trong kinh doanh bất động sản tại một hoặc nhiều nơi trong nước hoặc nước ngoài. 

Các hoạt động kinh doanh của REIT nói chung, thường có thu nhập từ việc cho thuê bất động sản và lãi thu được khi bán bất động sản. Thế mạnh chính trong đầu tư REIT là khả năng thanh khoản, nhà đầu tư có thể dễ dàng mua bán cổ phiếu, chứng chỉ quỹ thông qua các sàn tập chung hoặc trực tiếp với quỹ. 

Có thể hiểu đơn giản: Đây là một loại hình kinh doanh mà nhà đầu tư mua cổ phần từ sự tín nhiệm và khả năng chuyên nghiệp, kinh nghiệm của REIT, ủy thác cho REIT đầu tư vào bất động sản để kiếm lời. 

2. Phân loại quỹ đầu tư bất động sản

2.1 Theo đối tượng đầu tư 

Có 3 dạng cơ bản của REIT: REIT khai thác bất động sản, REIT cho vay và REIT cả khai loại này. 

REIT khai thác bất động sản 

Phần lớn các REIT thuộc loại này, các REIT đầu tư trực tiếp vào bất động sản, nhận lợi tức từ hoạt động cho thuê và bán lại bất động sản. REIT phát hành chứng chỉ quỹ và tạo lập vốn để đầu tư vào nhiều lĩnh vực bất động sản trong khoảng thời gian không xác định. Từ đó thu lợi nhuận từ tiền cho thuê, chuyển giao bất động sản và phân phối cổ tức tới cổ đông tương tự như cổ phiếu. 

Một REIT đúng nghĩa sẽ đầu tư vào bất động sản hoặc tài sản đảm bảo, được thể hiện rõ qua bản cáo bạch của REIT khi phát hành chứng chỉ quỹ. Các khoản đầu tư này không thay đổi theo thời gian, nhờ đó các nhà đầu tư có thể đánh giá chất lượng danh mục đầu tư bất động sản trước khi quyết định đầu tư vào REIT. Ngược lại, một quỹ tín thác đầu tư bất động sản có thể huy động vốn ban đầu trước và sau đó mới tìm kiếm bất động sản hoặc tài sản đảm bảo để đầu tư. 

Trên thực tế, các REIT thường thuê các công ty quản lý bất động sản chuyên nghiệp để quản lý tài sản để tạo ra thu nhập từ tiền cho thuê và các khoản liên quan cho các bên thuê bất động sản. 

Quỹ đầu tư bất động sản cho vay – REIT cho vay 

Các REIT cho vay khi huy động vốn từ việc bán cổ phần sẽ đầu tư vào các tài sản đảm bảo bất động sản hoặc chứng thư chuyển quyền sở hữu và nghĩa vụ thanh toán – Nên đây là một REIT nhạy cảm với chất lượng tín dụng của những người đi vay. Chính vì thế mà các REIT thường hạn chế đầu tư vào xây dựng và các tài sản ngắn hạn. REIT cho vay thường đầu tư vào tài sản đảm bảo dài hạn hoặc vĩnh viễn, một số thì đầu tư vào cả hai. 

Một dạng quỹ đầu tư bất động sản cho vay khác được tổ chức để cung cấp cho cho các đơn vị chuyên phát triển dự án bất động sản khác vay có đảm bảo với dự án đã được xác định. 

Tóm lại REIT cho vay là đơn vị cho chủ sở hữu bất động sản hoặc những người khai thác bất động sản vay tiền. VD: REIT cho một đơn vị khai khác bất động sản mua lại quyền khai thác một khách sạn trong vòng một số năm nhất định. 

Quỹ đầu tư bất động sản hỗn hộp – REIT hỗn hợp 

Các REIT loại này có thể được phân biệt bởi đặc điểm khác như REIT đóng và REIT mở. Tương tự như quỹ đầu tư chứng khoán, REIT đóng sẽ phát hành cổ phiếu một lần ra công chúng. Đối với REIT mở, quỹ đầu tư bất động sản sẽ phát hành cổ phần, chứng chỉ quỹ khi khám phá được cơ hội đầu tư mới. Mặc dù các cổ phần mới sẽ có tỉ lệ làm giảm lợi tức của cổ đông hiện hữu, nhưng các nhà quản lý và cổ đông vẫn tin rằng tổng giá trị của một cổ phần về cơ bản vẫn tăng nhờ khoản đầu tư tăng thêm 

Bạn đọc có thể tham khảo vấn đề này ở bài viết: 

Định nghĩa về cổ phiếu – Cách đầu đầu tư cổ phiếu

Các REIT hỗn hợp cũng có thể được phân biệt dựa trên kỳ hạn hoạt động, đây được xem như một công cụ đầu tư tự thanh khoản. Tài sản của quỹ phải được thanh lý và phân phối lại lợi tức cho cổ đông vào thời điểm xác định, thường là từ 4 đến 15 năm. 

Các quỹ đầu tư bất động sản không xác định thời hạn, có thể tái đầu tư nhưng để duy trì trạng thái thì các REIT này phải phân phối hầu hết dòng tiền thu được từ thuê đất và các khoản lãi khác cho cổ đông. 

2.2 Theo tổ chức 

REIT được tổ chức dưới dạng công ty, cổ phiếu sẽ được phát hành trên thị trường sơ cấp và thứ cấp. Đối với mô hình này sẽ được chia là hai loại chính là: REIT tự quản lý và REIT được quản lý bởi công ty quản lý bất động sản. 

Đối với loại REIT được quản lý bởi công ty quản lý bất động sản, công ty quản lý quỹ sẽ thay mặt REIT tiến hành các hoạt động kinh doanh và giao dịch bất động sản. 

3. Đặc điểm chung của quỹ đầu tư bất động sản 

Về cơ cấu đầu tư, quỹ đầu tư bất động sản phải đầu tư tối thiểu 65% và tối đa 100% giá trị tài sản dòng và các BĐS. Công ty quản lý quỹ phải đảm bảo giá mua BĐS không vượt quá 110% và giá bán không quá 90% giá tham chiếu thị trường. 

Danh mục đầu tư phải phù hợp với mục tiêu và chính sách, theo đó quỹ không được đầu tư quá 35% giá trị tài sản ròng vào tiền và các công cụ tương đương tiền, giấy tờ có giá, chứng khoán, trái phiếu chính phủ. 

Quỹ phải dành tối thiểu 90% lợi nhuận để thanh toán lợi tức cho nhà đầu tư, lợi tức có thể phân phối bằng tiền mặt hoặc chứng chỉ quỹ theo phương án được đại hội cổ đông phê duyệt. Sau khi chi trả lợi tức, quỹ phải đảm bảo các nghĩa vụ khác và giá trị tài sản dòng không thấp hơn 50 tỷ. 

Việc chào bán chứng chỉ quỹ đầu tư BĐS ra công chúng phải được công ty quản lý quỹ đăng ký với UBCK. Quỹ không đáp ứng điều kiện thành lập khi xảy ra một trong các trường hợp như có ít hơn 100 NĐT mua chứng chỉ quỹ, không tính NĐT chứng khoán chuyên nghiệp; tổng giá trị vốn huy động được thấp hơn 50 tỷ đồng hoặc thấp hơn giá trị vốn tối thiểu dự kiến huy động theo quy định tại điều lệ quỹ (nếu có).

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai.